A nova Lei do Inquilinato deve mudar o mercado de locações a partir de 25 de janeiro, data em que começa a vigorar. Entre as novidades estão mais direitos para o fiador e despejo mais rápido.
As mudanças na Lei do Inquilinato são:
Em relação ao Fiador
Durante o prazo do contrato, o fiador pode deixar de ter a obrigação se houver alteração no contrato, como exemplo em caso de separação ou divórcio dos locatários ou alteração do valor do aluguel.
Ao fim do prazo do contrato de aluguel, este se torna um contrato por prazo indeterminado; neste momento, o fiador também pode pedir para se desobrigar. Ele tem que avisar o locador e locatário, mas continua com a obrigação por 120 dias.
No caso de saída do fiador, o locador pode pedir uma nova garantia, que o locatário tem prazo de 30 dias para apresentar. Caso não a apresente, o contrato pode ser rompido e o locador pode pedir uma liminar determinando o despejo.
Em caso de locação empresarial a nova lei permite que o locador solicite um novo fiador caso o antigo ingresse no regime de recuperação judicial.
Em relação ao Inquilino
No caso de contratos de aluguel sem garantia, se não houver pagamento o locador pode pedir uma liminar determinando a saída do imóvel em apenas 15 dias.
Mantém a regra de que o dono do imóvel não pode reaver o imóvel antes do fim do contrato. O locador pode devolver desde que pague multa rescisória proporcional.
No caso de ação de despejo, o processo só poderá ser suspenso se o inquilino quitar a dívida com o proprietário ou a imobiliária em até 15 dias.
O processo judicial será acelerado porque fica adotado um mandado único de despejo e o locatário terá 30 dias para deixar voluntariamente o local. Atualmente é necessário dois mandados e duas diligências no decorrer do processo.
Nas Locações de caráter empresarial
Ao final do prazo do contrato de locação, o locador pode retomar o imóvel, notificando o locatário, que tem 30 dias para sair. O locador pode também pedir uma liminar determinado a saída em 30 dias.
Perguntas Frequentes:
PERGUNTAS FREQUENTES:
Atrasei o aluguel, posso ser despejado?
Assim como na atual Lei no Inquilinato, o proprietário pode entrar com uma ação de despejo por falta de pagamento a partir de um dia de atraso no aluguel. A diferença é que hoje as ações demoram em média 14 meses. Com a nova lei, o tempo deve cair para quatro meses porque o processo foi simplificado e pode ser resolvido em primeira instância.
Quais devem ser os reflexos da redução no tempo do despejo?
Segundo os especialistas do mercado imobiliário, o primeiro reflexo deve ser a queda na inadimplência. A rapidez no despejo também deve animar os proprietários, que terão mais confiança em deixar os imóveis para locação. Além disso, deve haver mudança nas garantias. Com o risco menor – proprietários podiam ficar 14 meses sem receber, a partir de 25 de janeiro o risco cairá para quatro meses – a caução pode voltar a ser usada e o seguro-fiança também deve ficar mais acessível.
Se o proprietário não quiser renovar o contrato, em quanto tempo devo sair?
Pela legislação atual, o inquilino tem seis meses para deixar o imóvel. Com a nova lei, ele terá de sair em 30 dias. Após o fim do contrato a renovação continua automática se as partes – dono do imóvel e inquilino- não se manifestarem.
O que muda em relação ao fiador?
Com a nova lei o fiador pode, após o fim do contrato de 30 meses renovado automaticamente, pedir para deixar de ser fiador do imóvel. Durante a vigência do contrato, no entanto, o fiador não pode se desligar. Em caso de desligamento do fiador, o inquilino terá um prazo de 30 dias para apresentar outro fiador ou oferecer outra garantia. Após notificar que vai sair do negócio, o fiador ainda ficará responsável pelo imóvel por 120 dias.
Quais devem ser os reflexos dessa mudança?
Facilita a vida do fiador, que não ficará ligado ao aluguel por tempo indeterminado. Mas para especialistas, a figura do fiador está com os dias contados e deve perder cada vez mais espaço no mercado.
Quando mudam os locatários o contrato precisa ser refeito?
Pela lei atual, se um casal aluga um apartamento – por exemplo – e separa durante a vigência do contrato, o processo precisa ser totalmente refeito, o que inclui as garantias (fiador, caução ou seguro-fiança). Com a nova lei, a pessoa que fica no imóvel será automaticamente responsável pelo contrato e a garantia é mantida. Ou seja, o processo não precisa ser refeito.
Qual o reflexo disso?
A mudança facilita a vida de proprietários e de inquilinos em caso de mudanças como separação ou saída de um dos locatários.